11月16日，万众瞩目的“润四”，即华润城润玺项目获批预售！
预售证号为深房许字（2020）南山009号，并在其官方公众号上发布销售方案……
据悉，此次预售总套数为1181套，即住宅1171套+商业10套。
项目现场
华润城位于南山区深南大道与铜鼓路交汇处，是原大冲的旧改项目，涉及改造的各类建筑达1400多栋，其体量在深圳城中村名列前茅。
华润城润玺一期，即原先的华润城四期，这次没有沿用前三期的“府”字头系列，而更名为润玺，可见华润这次是要将其定位的更加高端！
其实早在月初就有网友爆料，华润城润玺一期就在本月开盘，推出1175套住宅产品。
按说这么重大的项目，在缺房的深圳人看来，应该在市场上一石激起千层浪才对，可是这次爆料却没有多大动静，差点石沉大海。
其实，不是深圳人不缺房了，是因为润玺开盘，已经放了太多次鸽子了。
从9月20日，就第一次有人说要开盘，结果并没有；上个月从国庆假期到31号，又连着跳票三次；最近的11月10号又说开盘，结果还是鸽了。
尽管连续期望落空，但不少购房者依然对润玺抱有很大期望，从去年等到今年，又从年初等到年底，放弃了光明网红盘的选择，就等着润玺的王者归来。
湾叔昨日到项目现场勘察，觉得大伙的等待还是比较值得的。
现场可以说是络绎不绝，前台电话响个不停，现场销售也要一个人对接好几个客户，甚至还有推着小孩来临时支援的。
项目将于11月25日，在深圳湾体育中心羽毛球1号馆开盘销售，选房将从601号的顺序开始，时间延续到11月26日。
25日正式开盘的项目，昨天就有不少有意向的购房者，来现场诚意登记，为正式开盘抢房做足准备！
华润城接手大冲村旧改10年，将这里打造成黄金楼盘，几乎具备了南山区最好的配套。
自带24万平方米的商业万象天地，包含有大型商场、巨幕影院、人文剧场、艺术长廊等等，业主们的日常生活、娱乐、购物所需都能得到满足。
从现场、沙盘和官方规划图也能看出，这里是华润10年的心血
包括润玺一期在内的润府项目，共分5期开发，以半围合式布局沿华润城外围而建。
润玺一期建设用地面积约2.49万㎡，总建设面积约24.8万㎡，计容面积约16.5万㎡，容积率为6.6，由4栋高层住宅和1座幼儿园组成，合计1171户。
南向为尚美大厦的28层写字楼，西南方向就是幼儿园，西北方向临近车库入口，具有良好的视野纵深和安静的居住环境。
东向为沙河西路，车流量高噪音可能相对较大，但同时，又有优质的高尔夫球场，和城市稀缺的大沙河景观资源。
认筹资格和流程
人红是非多，这话放在楼市也一点没错。
润玺项目获批预售以来，也是小道消息满天飞。
有传喝茶费要200万的，也有传要积分＋摇号的……
为了打消顾虑，湾叔也特地现场向工作人员打听，已被内部人士证实为不实消息。
同时湾叔也看到，现场就有明确的认筹流程，和购买资格的详细公示，湾叔大致总结一下。
摇号资格规则：
一类：家庭首套，无贷款记录
二类：家庭购买二套住房
其中一类优先，两年内离婚，且原家庭有购房记录者，不给予摇号资格。
销售步骤，仅适用于一类无房无贷的客户：
2020年11月16日，公示销售方案，购房人准备诚意登记的申请资料。
2020年11月17日-2020年11月19日，购房人在“线上诚意登记”平台，完成线上诚意登记申请，并提交相关资料。
2020年11月17日到2020年11月22日，工作人员对购房人提交资料进行审核。
审核通过并成功后，入围者办理诚意登记保证金，冻结手续费350万元/套，办理成功后，获得诚意登记资格。
2020年11月23日，项目展示中心公示《诚意登记人名册》，公示内容为：诚意登记号+诚意登记人姓名+证件号码。
2020年11月24日，在《诚意登记人名册》公示满24小时后，前海公证处公开揺取诚意登记人的选房顺序号。
摇号结束后，将于前海公证处网站及微信公众号上，公示《选房顺序公证摇号结果》，公示内容为：选房顺序号+诚意登记号。
2020年11月25日到2020年11月26日，将按照《选房顺序公证摇号结果》，通知诚意登记人按顺序号。
依次参加线下公证选房活动，并签订《深圳市房地产认购书》及补充协议，直至本项目住宅房源售罄。
最后，在签订《深圳市房地产认购书》及补充协议之日起，10日内缴纳首期款，并签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，及补充协议等相关销售文件。
小区户型分析
华润城润玺一期占地约2.49万平，总建筑面积约24.8万平方米，包含1栋、2栋、3栋、4栋共四栋住宅，其中1栋62层，2栋60层，3栋57层，4栋42层。
由于位于沙河西路一侧，不同楼栋朝向、位置的不同，对噪音等居住体验上的影响，也有所不同。
从楼栋图可以看到，1栋和2栋紧邻沙河西路，3栋和4栋则靠近大冲城市花园一侧。
户型上，华润城润玺一期项目共有4个面积段，11种户型：
建面约100㎡的三房 、建面约120㎡的三房、建面约175㎡的四房以及建筑面积约200㎡的四房。
首先是建面约100平方米，三房两厅的A户型：
整个A户型都很方正，属于典型的竖厅，西南朝向，采光通风效果良好。
A1户型采用动静分离设计，客餐厅的活动对卧室的影响比较小，只是其中正对着厨房的次卧会有点影响。
不过，客厅直出玄关，对隐私性的保护会相对不足。
其对称的A2户型，主要有一点区别，餐厅处多设有一侧飘窗，直对阳台、通透流畅，同时也增加了一处可以休息的地方。
4栋的A3户型，同样也是竖厅设计，将厨房设计到玄关处，在动静分离上显得更加合理，且主卧房门与次卧对门，私密性相对好一点点。
接着是建面约120平三房两厅的B户型：
B户型大多是双阳台设计，除了客厅的一个阳台，主卧也带有一个阳台。
B户型主要有五种户型设计，东北朝向的B1户型，两厅阳台一体，是整间房采光最好的地方。
但同时，两间次卧采光面较差，且其中一间正对厨房，住着略显尴尬；主卧的私密性比较强，自带阳台卫生间，也只有阳台可以采光。
而B2户型的动静设计，比较合理，客餐厅的活动不影响主次卧的休息；同样，主次卧采光不足，主卧的阳台还被换成了衣帽间。
B3户型，玄关不正对着室内，私密性较强，但同样有次卧正对着厨房，主卧依旧是独立阳台和卫生间。
B4户型设计与B3类似，唯一的区别是，玄关与餐厅基本为一体，虽然私密性差了，但节省了一部分建筑面积。
B5户型的设计与众不同，将客餐厅作为中轴，卧室布局两侧，南侧的次卧可用来做客卧，主客卧互不打扰，私密性是最好的。
值得一提的是，厨房门与餐厅直连，让实际居住体验更佳。
再看看建面约175平方米，四房两厅的C户型：
C户型主要有两种户型设计：
其中C1户型自带入户玄关，私密性较前者更胜一筹。
最大的不同，是C1户型采用横厅设计，配合175平的四房大户型，将空间的优势发挥的淋漓尽致。
该户型，除了有客厅的大阳台，厨房还自带生活阳台，采光十分不错，但室内的窗户都集中在一侧，让通透性大打折扣。
主卧的居住性是一流的，由两个次卧隔开两厅，活动区基本不会有所影响，而且主卧阳台、卫生间、衣帽间一应俱全，让主卧的自由度更上一层楼。
而C2户型的玄关和电梯间、餐厅位于同一水平线上，私密性要弱一点。
另外，C2的主卧没阳台，全屋一共两个阳台，其他与C1户型相似。
最后是建面最大的，足有200平方米，四房两厅的D户型：
D户型，面积最大且套数最少，只建在于1栋2栋。
同样是横厅设计，发挥空间优势，玄关正对餐厅与电梯间，但D户型所处楼层较高，所以私密性影响也较少，仅次于B3和C1户型。
动静布局上，左侧次卧的位置比较尴尬，与其说是次卧，不如说是天生的客卧。
同样采光很足，但也同样集中于一面，所以通透性一般。
D户型最大的优势是，面朝大沙河生态长廊，城市生态景观的享受是一流的。
项目前景
在深圳这种城市，买房子的特殊性在于，居住属性只是其次，对于许多购房者而言，投资属性才是最看重的。
毕竟，平常买点什么东西，最怕的都是买完就打折，总有种亏本的感受，更何况是房子这种大宗商品。
虽然这次项目被称为华润城润玺一期，但实际上，这是华润城在大冲旧改的第四期项目。
所以，润玺的前景如何，从前三期项目的价格变化，就可以看出端倪。
我们来看看，6年时间，华润城这四期楼盘的表现情况：
2014年10月，华润城首次入市，均价4.75万/㎡，3小时售罄；11月30日，再次加推，均价5万/㎡，3小时内售罄！
2015年12月，华润城2期入市，价格区间在6.2-8.1万/平！
2018年6月，华润城3期产品开盘售罄，均价8.5万/平；9月，华润城3期加推售罄，均价8.5万/平！
到了2020年11月，华润城4期即将开盘，此次备案均价13.2万/平，单价区间12.01-14.47万/平，总价区间1184-2984万。
具体分户型来看，100平小3房总价区间为1184-1371万；120平3房总价区间为1440-1755万。
175平4房总价区间为2288-2530万；200平大4房总价区间为2627-2984万。
当年的华润城一期，如今均价约18.2万/平，满五唯一（免个税）的更是飙到了19万以上。
一期用6年时间，涨幅高达300%！
而入市时间最近的华润城三期，目前的小区均价也达到了18.1万/㎡，两年的时间，涨幅也有113%。
润玺的价格，虽然比两年前的华润城3期贵了将近5万，但相比如今的科技园片区二手房行情，还是很香的。
目前南山科技园片区，均价也已经约13.3万/㎡，比润玺的最低备案价，还要贵上1万多！
当然，市场行情要辩证看待，今年下半年以来，深圳接连放出调控大招，限购限价。
想让润玺，也像当年华润城一期一样，隔年就价格翻倍，湾叔劝诸位还是洗洗睡吧。
不过，润玺的地段和质量都摆在那里，又是炙手可热的项目，在这些硬指标的支撑下，领跑南山区，甚至科技园片区的涨幅，还是没问题的。
据悉，未来华润城五期，规划就是润玺二期，且润玺系列要比此前润府1、2、3期定位更高端，这个系列项目的前景，也是不可估量了。
